樓市的嚴(yán)冬即將到來(lái).房地產(chǎn)銷售下滑之勢(shì)在揮手告別08之時(shí)已成定局,低迷的市場(chǎng),嚴(yán)重萎縮成交,已成為不爭(zhēng)的事實(shí)，對(duì)消費(fèi)者而言,觀望氣氛變的更加濃重。即將來(lái)臨的09年，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)朝著什么方向發(fā)展。
一、新的救市政策還會(huì)出臺(tái)
目前政府已經(jīng)出臺(tái)多項(xiàng)救市政策，尤其是“二套房”政策也遮遮掩掩的露出水面，表示了政府救市的決心和信心。但由于國(guó)際金融風(fēng)暴和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的影響，居民的消費(fèi)信心被抑制住，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)很難恢復(fù)，政府在面臨經(jīng)濟(jì)壓力的情況下，對(duì)于能夠帶動(dòng)投資和消費(fèi)兩架馬車的房地產(chǎn)行業(yè)，必然是政府首當(dāng)其沖要挽救的行業(yè)，所以在現(xiàn)有救市政策見(jiàn)效不快的情況下，新的救市政策出臺(tái)是必然的！那么政府還會(huì)有什么政策出臺(tái)呢？
1、進(jìn)一步減少二手房稅費(fèi)，如個(gè)人所得稅，對(duì)二手房營(yíng)業(yè)稅實(shí)行分檔補(bǔ)貼等促進(jìn)二手房交易；減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，鼓勵(lì)對(duì)居民合理住房消費(fèi)進(jìn)行相關(guān)的財(cái)政補(bǔ)貼。這與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中“減輕居民合理購(gòu)買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)”的表述直接呼應(yīng)。
2、降低開(kāi)發(fā)貸款政策門坎，金融部門有可能“給予優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目適當(dāng)?shù)男刨J支持”。對(duì)部分開(kāi)發(fā)商確實(shí)存在的資金壓力問(wèn)題亦有所考慮。亦可適度對(duì)如土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅費(fèi)進(jìn)行減免。
3、進(jìn)一步降低利率，除了能減輕房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)擔(dān)以外,另一個(gè)關(guān)鍵因素在于,降低利率后人們購(gòu)買房產(chǎn)的利息支出將大幅減少,相當(dāng)于變相地降低了房?jī)r(jià),有利于刺激房產(chǎn)銷量。
4、降低土地成本。土地成交趨冷，全國(guó)各地房地產(chǎn)企業(yè)要求退地的事件將頻頻發(fā)生。地方政府迫于財(cái)政壓力，將加大土地出讓速度，同時(shí)降低售價(jià)，改變支付方式，并出臺(tái)相應(yīng)優(yōu)惠政策吸引開(kāi)發(fā)商買地，以降低開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地成本，減輕開(kāi)發(fā)資金所占負(fù)擔(dān)。
二、房屋降價(jià)是“解扣”的關(guān)鍵
目前市場(chǎng)的關(guān)鍵還是開(kāi)發(fā)商降價(jià)，這是能夠立桿見(jiàn)影最好的辦法。房?jī)r(jià)高依然是目前阻礙市場(chǎng)交易量提高的最大障礙，政府救市只能是治標(biāo)，不能治本。此外商業(yè)銀行尤其是小銀行不良貸款急劇上升，銀行為了降低風(fēng)險(xiǎn)，將逼迫關(guān)聯(lián)開(kāi)發(fā)商降價(jià)售房。從需求看，房地產(chǎn)需求明顯陷入觀望。今年以來(lái)，房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額雙雙下降，而調(diào)整遲緩的土地價(jià)格和商品房?jī)r(jià)格使得銷售節(jié)奏更為遲緩。因此目前價(jià)格調(diào)整仍不充分，市場(chǎng)仍在等待房?jī)r(jià)和地價(jià)的公開(kāi)下跌。
三、開(kāi)發(fā)商依然缺錢，優(yōu)勝劣汰加劇
房地產(chǎn)資金來(lái)源的趨緊主要來(lái)自于幾個(gè)方面，一是銀行貸款減少，其次是銷售下降。先有需求空缺，后有房地產(chǎn)行業(yè)的資金短缺。在目前的調(diào)整中，由于企業(yè)的應(yīng)對(duì)能力和方式的不同，明年將要有一批上市房企因資金鏈斷裂而宣告死亡，而更多的中、小房地產(chǎn)企業(yè)將被迫轉(zhuǎn)行或關(guān)閉，一些項(xiàng)目被收購(gòu)，地產(chǎn)業(yè)將面臨洗牌，優(yōu)勝劣汰加劇。
四、商業(yè)地產(chǎn)短期形勢(shì)不容樂(lè)觀，長(zhǎng)期看好
商業(yè)市場(chǎng)的低迷,成交量的嚴(yán)重萎縮，迫使各城市房管行政機(jī)構(gòu)紛紛推出救市舉措。但政策的落實(shí)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響畢竟有一定的滯后性,目前在樓市所表現(xiàn)出的仍然是成交量低迷,消費(fèi)者觀望情緒加重.再則,經(jīng)過(guò)多年經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)及房?jī)r(jià)飆升之后的影響,市場(chǎng)動(dòng)力已顯不足,消費(fèi)者在觀望,下一步經(jīng)濟(jì)走向尚未明朗的情況下,需求也在放緩。因此商業(yè)地產(chǎn)短期形勢(shì)不容樂(lè)觀。
但是房地產(chǎn)作為國(guó)家的支柱型產(chǎn)業(yè),一直是時(shí)代的寵兒,雖說(shuō)受到過(guò)幾次大的國(guó)家宏觀調(diào)控,依然在高速發(fā)展,這種高增長(zhǎng)的背景是宏觀經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)作為依托。中國(guó)過(guò)去10年中，平均每年有1000萬(wàn)的農(nóng)村人口進(jìn)入城市，而目前城市化比例仍低于世界第三世界國(guó)家的城市化平均水平的3%，因此，房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展還有很大空間。
五、保障性住房依然是市場(chǎng)主流
保障性住房成市場(chǎng)開(kāi)發(fā)主角，進(jìn)一步擠壓商品房生存空間。而開(kāi)發(fā)主體單位將是央企和地方國(guó)資委控股房地產(chǎn)企業(yè)，民營(yíng)中、小開(kāi)發(fā)商生存危機(jī)受到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
我們?cè)诶硇缘拿鎸?duì)冷靜的市場(chǎng)時(shí),需要的是企業(yè)本身實(shí)力去保障和對(duì)市場(chǎng)前瞻性的把握. 現(xiàn)今房地產(chǎn)的短期調(diào)整只是暫時(shí)的抑制,如何打破這種局面,且何時(shí)能有復(fù)蘇跡象,還要看政策的執(zhí)行力度及各級(jí)政府對(duì)政策的落實(shí)情況；而開(kāi)發(fā)商也應(yīng)積極采取自救，加快融資步伐, 盡可能擴(kuò)大融資手段，多渠道籌集資金，同時(shí)提升產(chǎn)品品質(zhì),做出環(huán)境好、質(zhì)量高，戶型合理的產(chǎn)品，轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)理念為消費(fèi)者提供高品質(zhì)的樓盤。
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