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深圳灣超級總部基地(又稱：超總)是深圳定位最高、分量最重、影響最大的重點片區(qū)之一，總用地面積117公頃，規(guī)劃總開發(fā)建筑面積約520萬平方米，就業(yè)人口約30萬。
今天，中國幕墻網(wǎng)ALwindoor.com介紹的主角，源自——358.7米的萬科總部大廈，位于深圳灣超級總部基地濱海一線，曾經(jīng)被喻為是萬科的“新家”!如今，改成了247米，變成了深圳地鐵的“家”……
“超總”吸引：萬科、中興、招行、恒大、恒力、OPPO、中國電子等世界500強企業(yè)總部，也云集當(dāng)今國際最具影響力的建筑事務(wù)所的新作，堪稱世界級“建筑博覽園”。
該項目的地塊最初屬于萬科，但在去年被深圳地鐵收購。該項目經(jīng)歷了萬科轉(zhuǎn)讓至深圳地鐵的背景變化，揭示了房地產(chǎn)行業(yè)的動態(tài)變化。
當(dāng)前，隨著民企的逐漸收縮（詞條“收縮”由行業(yè)大百科提供），地方國企接手開發(fā)的情況已逐漸成為常態(tài)。
△CUBE 立方設(shè)計的方案 立方見筑
今年，深圳灣超級總部基地北塔項目正式落地，上海寶冶6.8億中標(biāo)（詞條“中標(biāo)”由行業(yè)大百科提供）啟動建設(shè)——國資平臺主導(dǎo)下的城市核心地標(biāo)加速推進。
2025年7月18日，深圳公共資源交易中心公示深鐵超總基地北塔項目施工總承包工程定標(biāo)結(jié)果：上海寶冶集團有限公司以6.8011億元成功中標(biāo)，計劃工期1987個日歷天(約5.4年)，預(yù)計2030年竣工。此次招標(biāo)共吸引15家單位參與競標(biāo)，最終上海寶冶憑借技術(shù)實力與報價優(yōu)勢脫穎而出。
該項目的招標(biāo)控制價高達95092.8萬元，而上海寶冶的最終報價卻令人矚目地比控制價低了33.26%中標(biāo)。這一比例遠超排名第二的中建五局，更是比中建一局的次高價低了13.6%。
這個超高層綜合體項目不僅建筑面積龐大，達到14.41萬平米，更計劃建設(shè)一幢247米高的塔樓，集辦公、商業(yè)和酒店功能于一體。
另外，2024年12月公布：建筑設(shè)計方案中標(biāo)設(shè)計：深圳市華陽國際工程設(shè)計股份有限公司，不過方案還沒有公布。
盡管北塔的效果圖令人眼前一亮，中國幕墻網(wǎng)ALwindoor.com還是對低價中標(biāo)，可能引起的建筑質(zhì)量和安全隱患擔(dān)憂!如今的總包方和幕墻施工企業(yè)、材料供應(yīng)商都強調(diào)每一分錢的精打細算，項目落地所面臨的壓力可想而知，對于這種超高層建筑來說，安全和質(zhì)量的保障無疑是重中之重。
△CUBE 立方設(shè)計的方案 立方見筑
深鐵迎海超總基地：起舞·DANCE WITH CURVES
地塊變遷與功能定位!2024年5月，萬科轉(zhuǎn)讓后由深圳地鐵集團聯(lián)合大沙河建投(百碩迎海公司)以22.35億元底價接手，其中深鐵主導(dǎo)北塔開發(fā)，百碩迎海主導(dǎo)南塔建設(shè)。
在原設(shè)計方案中：南、北塔樓相互錯開，用天橋連接，以確保業(yè)主和公眾都能欣賞到開放、無遮擋的深圳灣美景。
回顧萬科總部的變遷史，變得不僅是面積變大了，人變多了，更多的是萬科的奮斗史，如今在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展階段，丟掉重資產(chǎn)的壓力之后，相信在不久的將來，廣大的門窗幕墻人又能見證萬科新一段的歷史時刻!
項目定位灣區(qū)未來總部辦公新標(biāo)桿和國際生態(tài)總部中心，本項目原為萬科總部大廈項目，規(guī)劃有南、北兩座塔樓。
北塔項目為酒店辦公樓，樓高247.7m，地上53層地下5層，用地面積10470.06㎡(其中建設(shè)用地面積9018.18㎡，道路用地面積1451.88㎡)。
重新規(guī)劃后的這個超高層綜合體項目，建筑面積依然龐大，達到了14.41萬平米，更計劃建設(shè)一幢247米高的塔樓，集辦公、商業(yè)和酒店功能于一體。然而，房地產(chǎn)亂行、建筑業(yè)變形……低價搶標(biāo)已成為常態(tài)，總包為了拿下項目，不惜大幅壓縮利潤空間，更在意的是現(xiàn)金流的穩(wěn)定和市場份額的保持。
早前，萬科深超總總部大廈項目效果圖
規(guī)劃調(diào)整：深鐵接手后對原方案優(yōu)化升級，總建筑面積14.41萬平方米，容積率11.08，包含76,570平方米辦公空間(含可售與自持)、1萬平方米地上商業(yè)、6,500平方米地下商業(yè)、2萬平方米酒店及文化娛樂等配套設(shè)施。
結(jié)構(gòu)升級：項目將擴建地下室約7,000平方米，優(yōu)化塔樓部分增加6,000平方米，建筑高度達247.7米(地上53層、地下5層)，定位為“灣區(qū)總部辦公新標(biāo)桿”。
除了主體施工外，該項目的配套設(shè)計招標(biāo)工作也在有序進行中。例如，室外園林景觀設(shè)計已由貝爾高林公司中標(biāo)，而建筑設(shè)計總承包則由華陽國際獲得。
這體現(xiàn)了超大型項目通常采用的分拆招標(biāo)、多家專業(yè)單位協(xié)同的工作模式。然而，在價格被大幅壓縮的背景下，質(zhì)量是否能得到保證，確實令人擔(dān)憂……畢竟，該項目在去年還是萬科的地塊，如今已經(jīng)歷了多次轉(zhuǎn)讓。
該項目已順利轉(zhuǎn)為深鐵的項目，市場變化之迅速令人矚目!土地歸屬變化頻繁，顯示深圳市場動態(tài)和企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整快速。為了在激烈的市場競爭中求生存，各企業(yè)紛紛采取措施，甚至不惜代價，建筑業(yè)競爭愈發(fā)激烈。
專業(yè)協(xié)同：前期已敲定關(guān)鍵服務(wù)商，包括：
結(jié)構(gòu)設(shè)計：深圳千典建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計事務(wù)所;
機電設(shè)計：鎰銘機電工程顧問有限公司;
工程監(jiān)理：未公開(中標(biāo)價595.88萬元);
建筑設(shè)計：華陽
泛光照明設(shè)計：10家單位競標(biāo)中，預(yù)算73萬元。
深圳灣超級總部基地作為深圳定位最高的重點片區(qū)，總規(guī)劃面積117公頃，開發(fā)體量達520萬平方米。北塔項目與南塔(由百碩迎海公司開發(fā))共同構(gòu)成深超總“雙塔”布局，未來將聯(lián)動招商銀行、京東、中信證券等十余家已入駐企業(yè)，強化國際商務(wù)樞紐功能。
深鐵此次主導(dǎo)開發(fā)，凸顯地方國資在核心地塊開發(fā)中的托底作用，也為市場傳遞出深圳持續(xù)推進超級CBD建設(shè)的堅定信號。
早前，萬科深超總總部大廈項目效果圖!是由美國PCPA建筑師事務(wù)所的“水晶體”方案中標(biāo)!
設(shè)計效果：大廈建筑體量猶如交錯的書籍，剪切感的引入，將塔樓巧妙細分為三個有韻律感的垂直元素，同時平衡了上下段體量的差異。立面采用與眾不同的曲折造型，形成動態(tài)輪廓，“波狀”體塊又如浪潮，與深圳灣的水系形成呼應(yīng)，建筑在有機延伸深圳灣超級總部基地的同時打造該區(qū)又一地標(biāo)。
隨著施工總承包單位的落定，深鐵北塔項目正式進入建設(shè)快車道!這座247米的地標(biāo)不僅是物理空間的再造，更是深圳在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型期重塑城市能級的縮影——從企業(yè)戰(zhàn)略退場到國資資源整合，最終凝聚為灣區(qū)面向未來的“經(jīng)濟引擎”。
建筑東西兩側(cè)嵌入結(jié)晶體般的空中中庭，下沉廣場連接兩座塔樓、地下商業(yè)空間與相鄰地塊，布置有大量綠植及噴泉瀑布。景觀設(shè)計充分利用與公園的毗鄰性，延伸在蒼翠繁茂的自然環(huán)境中休息、漫步的體驗。
未來，深圳灣超總將致力于構(gòu)建集全球總部聚集區(qū)、都會文化高地、國際交流中心、世界級濱海客廳為一體的未來城市典范，打造并展示出更多“粵港澳大灣區(qū)”，具有競爭力、影響力的全球建筑“巔峰之作”。
